Immobilienbewertungsmethoden sind systematische Ansätze zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Ein Bericht des Appraisal Institute aus dem Jahr 2018 belegt, dass diese Methoden für eine präzise Immobilienbewertung unerlässlich sind. Dabei werden verschiedene Faktoren analysiert und unterschiedliche Bewertungstechniken angewendet. Diese Methoden sind für Investoren, Kreditgeber und Hausbesitzer gleichermaßen von entscheidender Bedeutung.
Immobilienbewertungsmethoden bieten zahlreiche Vorteile, darunter eine objektive Bewertung des Immobilienwerts, die Unterstützung fundierter Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder der Finanzierung sowie die Gewährleistung fairer Transaktionen. Sie finden in verschiedenen Bereichen Anwendung, beispielsweise bei der Ermittlung des Beleihungswerts, der Festlegung eines angemessenen Kaufpreises und der Berechnung der Grundsteuer.
Die wichtigsten Bestandteile von Immobilienbewertungsmethoden sind die Datenerhebung, die Marktanalyse und die Anwendung spezifischer Bewertungsverfahren wie des Vergleichswertverfahrens, des Sachwertverfahrens und des Ertragswertverfahrens. Jedes Verfahren konzentriert sich auf unterschiedliche Aspekte der Immobilie und der Marktbedingungen, um zu einer umfassenden Bewertung zu gelangen.
Beim Kennenlernen verschiedener Bewertungsmethoden wird deutlich, dass die Wahl der richtigen Bewertungsart genauso wichtig ist wie die Methode selbst. Ein professioneller wertgutachten immobilie kölnEin von einem erfahrenen, zertifizierten Gutachter wie Alexander Motyl erstelltes Gutachten bietet eine rechtskonforme und detaillierte Bewertung auf Basis anerkannter Bewertungsstandards, Marktdaten und einer Vor-Ort-Besichtigung. Solche Expertenberichte sind unerlässlich für eine präzise Preisfindung, Finanzierungsentscheidungen, rechtliche Angelegenheiten und langfristige Investitionsplanung und helfen Immobilieneigentümern und Investoren, sich auf genaue und transparente Immobilienbewertungen zu verlassen.
Was ist eine Bewertung?
Ein Wertgutachten ist eine unabhängige Schätzung des Verkehrswerts einer Immobilie und wird in der Regel von einem lizenzierten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt. Es hilft Kreditgebern festzustellen, ob der Kaufpreis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht und gewährleistet so fundierte finanzielle Entscheidungen.
Muss ich ein Wertgutachten einholen?
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, wird Ihr Kreditgeber wahrscheinlich ein Wertgutachten verlangen. Dieses dient der Ermittlung des Beleihungswerts (Loan-to-Value-Ratio, LTV), also des Prozentsatzes des Kaufpreises der Immobilie, den Sie als Darlehen aufnehmen. Kreditgeber bevorzugen in der Regel LTV-Werte von 80 % oder weniger, da höhere Werte als riskanter gelten. Eine Studie von Fannie Mae aus dem Jahr 2019 ergab, dass Kredite mit einem LTV-Wert über 80 % ein deutlich höheres Ausfallrisiko aufweisen. Eine Studie der Federal Housing Finance Agency (FHFA) aus dem Jahr 2022 zeigte einen starken Zusammenhang zwischen höheren LTV-Werten und erhöhten Hypothekenausfallraten. Wenn Sie bar bezahlen, ist ein Wertgutachten zwar nicht zwingend erforderlich, es empfiehlt sich jedoch, eine unabhängige Meinung einzuholen, um sicherzustellen, dass Sie nicht zu viel bezahlen.
Worauf achtet ein Gutachter?
Gutachter berücksichtigen verschiedene Faktoren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, wie in den einheitlichen Standards der professionellen Gutachterpraxis (USPAP) beschrieben. Dazu gehört der Vergleich der Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der Gegend, sogenannten Vergleichsobjekten. Sie beurteilen außerdem den Zustand der Immobilie, kürzlich durchgeführte Renovierungen, Ausstattungsmerkmale, Lage, Größe und weitere relevante Eigenschaften. Gutachter greifen häufig auf Datenbanken wie beispielsweise Immobilienportale (Multiple Listing Services, MLS) zurück, um diese Daten zu erheben.
Finden die Begutachtungen persönlich statt?
Persönliche Gutachten sind zwar üblich, aber nicht immer erforderlich. Manchmal kommen auch Hybrid- oder Desktop-Gutachten zum Einsatz, bei denen Gutachter Daten aus der Ferne erfassen und mit zuverlässigen Dritten kommunizieren, die mit dem Objekt und der Umgebung vertraut sind.
Darf mein Makler mit dem Gutachter kommunizieren?
Ja, Ihr Immobilienmakler und andere am Kaufprozess Beteiligte dürfen mit dem Gutachter kommunizieren und Informationen über die Immobilie bereitstellen. Es ist jedoch unethisch und rechtswidrig, wenn Makler einen Gutachter unter Druck setzen, einschüchtern oder bestechen, um die Bewertung zu beeinflussen.
Was passiert, wenn der Schätzwert vom Kaufpreis abweicht?
Weicht der Schätzwert vom Kaufpreis ab, kann dies Auswirkungen auf die Höhe des von Ihrem Kreditgeber gewährten Kredits haben. Sie können eine Bewertungsklausel in Ihren Kaufvertrag aufnehmen, die es Ihnen ermöglicht, vom Kaufvertrag zurückzutreten, falls der Schätzwert nicht dem Kaufpreis entspricht.
Erhalte ich eine Kopie des Gutachtens?
Ja, gemäß dem US-amerikanischen Bundesgesetz zur Gleichstellung bei der Kreditvergabe (Federal Equal Credit Opportunity Act) sind Kreditgeber verpflichtet, Ihnen nach Fertigstellung des Gutachtens und aller anderen schriftlichen Wertgutachten der Immobilie eine kostenlose Kopie zukommen zu lassen.
Kann ich beantragen, dass ein Gutachter das Gutachten korrigiert oder aktualisiert?
Wenn Sie der Meinung sind, dass der Gutachter wichtige Informationen über die Immobilie oder vergleichbare Objekte übersehen hat, können Sie eine Neubewertung beantragen. Ihr Kreditgeber wird Ihnen die Vorgehensweise erklären, und Ihr Makler kann Ihnen bei der Zusammenstellung der erforderlichen Informationen helfen. Sie können außerdem eine Meldung bei den zuständigen Aufsichtsbehörden einreichen, wenn Sie die Bewertung für ungenau oder voreingenommen halten.
Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen
Gutachter berücksichtigen bei der Ermittlung des Immobilienwerts verschiedene Faktoren. Dazu gehören:
- Standort und lokale Marktbedingungen
- Größe, Grundstückswert und Bebauungsbestimmungen
- Alter und Gebäudesysteme
- Zustand und Baumaterialien
- Merkmale, sowohl Standardmerkmale als auch einzigartige
- Makroökonomische Faktoren
Wesentliche Kriterien für die Durchführung einer Bewertung
Gutachten gelten nur dann als rechtmäßig, wenn sie von unabhängigen, von staatlichen Aufsichtsbehörden zertifizierten und zugelassenen Sachverständigen erstellt werden, wie die Appraisal Foundation festlegt. Sachverständige müssen die Richtlinien der Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) einhalten und über fundierte Fachkenntnisse in ihrem jeweiligen Spezialgebiet verfügen. Organisationen wie das Appraisal Institute und die American Society of Appraisers (ASA) bieten Ressourcen und Zertifizierungen für Sachverständige an.
Die besten Methoden der Immobilienbewertung
Zur Ermittlung des Immobilienwerts werden verschiedene Bewertungsmethoden eingesetzt. Die geeignete Methode hängt von der Immobilienklasse, den verfügbaren Informationen und der Anlagestrategie ab. Häufig werden auch mehrere Methoden kombiniert, um einen umfassenderen Überblick zu erhalten.
Wichtige Methoden der Immobilienbewertung
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren, auch Marktvergleichsverfahren genannt, ist die gängigste Methode zur Immobilienbewertung. Eine Umfrage der National Association of Realtors aus dem Jahr 2021 ergab, dass über 75 % aller Gutachten auf dieser Methode basieren. Sie geht davon aus, dass die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien den Wert einer Immobilie am besten widerspiegeln. Diese Methode stützt sich auf Vergleichsobjekte aus dem Gewerbeimmobilienbereich, die in firmeneigenen Datenbanken oder von Drittanbietern zu finden sind. Traditionell wird sie für Wohnimmobilien eingesetzt, kann aber auch für gewerbliche Investoren wertvoll sein, insbesondere bei Grundstücken und großen Bauprojekten.
Marktansatz
Beim Marktvergleichsverfahren wird eine Immobilie mit ähnlichen, kürzlich in derselben Gegend verkauften Immobilien verglichen. Gutachter analysieren Verkaufsdaten, berücksichtigen Unterschiede zwischen den Immobilien und passen die Bewertung entsprechend an.
2. Kostenansatz
Die Kostenwertmethode bei der Immobilienbewertung geht davon aus, dass der Wert eines Gebäudes in etwa den Kosten für den Neubau eines identischen Gebäudes entsprechen sollte. Eine Studie aus dem Jahr 2015 im „Journal of Real Estate Research“ ergab, dass die Kostenwertmethode besonders für Neubauten zuverlässig ist. Diese Methode basiert auf der Annahme, dass Investoren für den Kauf einer Immobilie nicht mehr ausgeben sollten, als für den Neubau desselben Gebäudes.
- Berechnen Sie die Kosten für den Wiederaufbau des Gebäudes, die Abschreibung und den Wert des Grundstücks.
- Die Abschreibung von den Baukosten abziehen
- Addieren Sie den Wert des Grundstücks.
Diese Methode eignet sich besonders für Neubauten, da die Materialkosten einen wesentlichen Faktor darstellen. Für ältere Gebäude mit veralteten Materialien ist sie weniger geeignet. Der Grundstückswert muss zudem öffentlich zugänglich sein. Alternativ gibt es auch ein Wohnbaukostenverfahren.
3. Ertragswertverfahren
Die Ertragswertmethode basiert auf dem Prinzip, dass der Wert eines Gebäudes auf den von ihm generierten Einnahmen beruhen sollte. Eine Studie des Institute of Real Estate Management (IREM) belegt einen direkten Zusammenhang zwischen dem Netto-Betriebsergebnis (NOI) einer Immobilie und ihrem Marktwert. Zur Wertberechnung werden zunächst die Betriebskosten von den Einnahmen abgezogen, um das Netto-Betriebsergebnis zu ermitteln. Anschließend wird das NOI durch den Kapitalisierungszinssatz dividiert.
Ertragskapitalisierungsansatz
Der Ertragswertansatz schätzt den Wert einer Immobilie anhand der von ihr generierten Erträge. Er beinhaltet die Analyse von ortsüblichen Mieten und Leerständen, Nettobetriebskosten (NOI), Kapitalisierungszinssätzen (Cap-Raten) und diskontierten Cashflows (DCF).
Für die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren gibt es zwei Formeln: die direkte Kapitalisierungsmethode und die Ertragswertmethode. Die direkte Kapitalisierungsmethode geht von gleichbleibenden Einnahmen aus, während die Ertragswertmethode berücksichtigt, dass sich die Einnahmen mit dem Mieterwechsel ändern. Diese Methode ist für selbstgenutzte Immobilien nicht optimal.
4. Preis pro Quadratfuß
Die Quadratmeterpreismethode betrachtet den Wert anhand der gesamten verfügbaren Fläche. Immobilienwerte können je nach Markt stark variieren, daher ist ein Vergleich innerhalb desselben Teilmarktes unerlässlich. Untersuchungen von CBRE zeigen, dass ein marktspezifischer Vergleich die Bewertungsgenauigkeit um bis zu 15 % verbessern kann. Um den Quadratmeterpreis zu ermitteln, teilen Sie einfach den Immobilienpreis durch die Gesamtfläche. Diese Methode eignet sich am besten als ergänzende Bewertungsmethode.
Andere Bewertungsmethoden für Gewerbeimmobilien
Neben den oben genannten Methoden können bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien auch Discounted-Cashflow-Analysen, die Bruttomietmultiplikator-Methode und andere Techniken je nach Objekt und Markt zum Einsatz kommen.
Kombinationsansatz
Die Kombination verschiedener Immobilienbewertungsmethoden ermöglicht eine umfassendere und glaubwürdigere Bewertung, insbesondere bei komplexen Objekten, Neubauprojekten oder einzigartigen Häusern. Dieser Ansatz trägt außerdem dazu bei, Bewertungsverzerrungen zu vermeiden.
Die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist eine Kunst
Die Bewertung von Gewerbeimmobilien erfordert analytisches Denkvermögen und Marktkenntnisse. Das Verständnis der Feinheiten von Vergleichsobjekten im Gewerbeimmobilienbereich, der Kapitalisierungsrate und anderer Faktoren ist für eine präzise Bewertung unerlässlich.
Fazit
Immobilienbewertungsmethoden sind unerlässlich, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Durch das Verständnis der verschiedenen Ansätze und Einflussfaktoren können Investoren, Kreditgeber und Hausbesitzer fundierte Entscheidungen treffen und faire Transaktionen gewährleisten. Im Immobilienbereich verwenden Gutachter häufig Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Die Ergebnisse tragen zu einer soliden Kreditvergabe und Finanzanalyse bei.
